Kinh doanh nhà nghỉ là lựa chọn phổ biến với nhiều nhà đầu tư cá nhân nhờ vốn đầu tư thấp hơn so với khách sạn và thời gian thu hồi vốn nhanh hơn bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít người đã phải sang nhượng hoặc đóng cửa chỉ sau 1–2 năm hoạt động. Nguyên nhân chính không phải vì mô hình này không tiềm năng, mà vì họ không lường trước các rủi ro kinh doanh nhà nghỉ và thiếu kế hoạch ứng phó ngay từ đầu.
Bài viết này Blue Jay PMS sẽ phân tích sâu 6 nhóm rủi ro lớn nhất mà bạn chắc chắn sẽ đối mặt khi mở nhà nghỉ, đồng thời gợi ý các giải pháp thực tế giúp giảm thiểu tổn thất, tăng khả năng có lãi và duy trì hoạt động bền vững..
1. Rủi ro thị trường: Nhu cầu thấp hơn dự tính và cạnh tranh khốc liệt
Đây là rủi ro phổ biến nhất nhưng lại dễ bị đánh giá thấp khi khởi sự kinh doanh nhà nghỉ. Ngay cả khi bạn đầu tư bài bản, chọn vị trí tốt và dịch vụ ổn định, mô hình vẫn có thể rơi vào tình trạng công suất phòng thấp kéo dài vì cầu thực tế không như kỳ vọng.
Nhiều nhà đầu tư ước tính nhu cầu chỉ dựa vào cảm tính như “khu này gần điểm du lịch” hay “mọi người bảo chỗ này đông khách”, mà không kiểm chứng bằng số liệu. Hệ quả là tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 30–40%, trong khi chi phí vận hành (nhân sự, điện nước, bảo trì) vẫn ở mức cao, bào mòn lợi nhuận hàng tháng.
Rủi ro còn gia tăng khi thị trường lưu trú thay đổi cấu trúc nhanh chóng. Khách du lịch nội địa không còn chỉ tìm đến nhà nghỉ truyền thống mà chuyển dần sang homestay tự check-in, căn hộ dịch vụ, Airbnb,... những mô hình này khá linh hoạt, cá nhân hóa và giá cạnh tranh. Điều này làm biên lợi nhuận của nhà nghỉ sụt giảm, đặc biệt nếu bạn không có điểm khác biệt rõ ràng.
Chủ nhà nghỉ cần làm gì để phòng tránh những rủi ro từ thị trường?
- Phân tích nhu cầu dựa trên dữ liệu, không phải cảm tính: tra cứu lượng khách du lịch hàng năm, mùa cao điểm – thấp điểm, công suất trung bình của các nhà nghỉ hiện có.
- Xác định rõ đối thủ gián tiếp và xu hướng thay thế: không chỉ khảo sát các nhà nghỉ xung quanh, mà còn theo dõi sự phát triển của Airbnb, homestay, căn hộ mini trong khu vực.
- Chọn vị trí có sức cầu ổn định: gần khu công nghiệp, bệnh viện, trường đại học hoặc điểm du lịch quanh năm thay vì điểm đến mùa vụ ngắn.
- Định vị phân khúc khách hàng cụ thể và xây dựng sản phẩm sát nhu cầu: tránh “lửng lơ” giữa các nhóm giá rẻ – trung cấp – cao cấp; tập trung phục vụ đúng tệp để tối ưu lấp đầy và giữ biên lợi nhuận.
2. Rủi ro tài chính: Đầu tư quá tay và dòng tiền âm kéo dài
Trong kinh doanh nhà nghỉ, tài chính là yếu tố sống còn. Dù mô hình có vị trí tốt và công suất phòng ổn định, dòng tiền âm vẫn có thể xảy ra nếu cấu trúc chi phí và vốn đầu tư ban đầu không được tính toán kỹ. Đây là rủi ro tiềm ẩn mà nhiều chủ đầu tư chỉ nhận ra khi đã vận hành một thời gian.
Một nhà nghỉ 15–20 phòng thường cần từ 2–5 tỷ đồng vốn đầu tư tùy vị trí, thiết kế và chất lượng nội thất. Tuy nhiên, không ít trường hợp vốn bị đội lên 20–30% so với kế hoạch vì chi phí phát sinh (giấy phép, cải tạo hạ tầng, nội thất, trang thiết bị an toàn). Khi công suất phòng không đạt như kỳ vọng hoặc lãi suất ngân hàng tăng, nhà nghỉ dễ rơi vào tình trạng dòng tiền âm kéo dài, mất khả năng thanh toán và không thể tái đầu tư.
Ngay cả khi có lượng khách ổn định vào cuối tuần, nhiều nhà nghỉ vẫn không có lãi do chi phí cố định chiếm tỷ trọng quá cao: thuê mặt bằng, nhân viên, điện nước, hoa hồng OTA, khấu hao và lãi vay. Rủi ro lớn nhất là mất thanh khoản trước khi mô hình đạt điểm hòa vốn, buộc phải bán rẻ hoặc sang nhượng.
Một số điều mà chủ nhà nghỉ cần phải làm để phòng ngừa rủi ro tài chính:
- Xây dựng mô hình tài chính chi tiết ít nhất 3 năm, trong đó có cả kịch bản xấu nhất (công suất phòng mùa thấp điểm chỉ đạt 30–40%).
- Giữ chi phí cố định ở mức ≤ 50% doanh thu trung bình hàng tháng, đảm bảo biên an toàn khi doanh thu sụt giảm.
- Dự phòng ngân sách vận hành tối thiểu 6 tháng để có thời gian xoay xở trước các biến động về lãi suất hay thị trường.
- Nếu vốn hạn chế, ưu tiên quy mô nhỏ giai đoạn đầu rồi mở rộng sau khi dòng tiền đã ổn định thay vì “đốt vốn” ngay từ đầu.
- Cân nhắc dùng phần mềm quản lý chi phí – doanh thu để theo dõi dòng tiền theo thời gian thực, tránh rủi ro chậm phát hiện lỗ.
3. Rủi ro pháp lý: Vi phạm quy định và nguy cơ bị đình chỉ hoạt động
Trong số các rủi ro kinh doanh nhà nghỉ, yếu tố pháp lý là “cạm bẫy” mà nhiều nhà đầu tư mới thường xem nhẹ. Không ít nhà nghỉ nhỏ lẻ hiện nay vận hành mà thiếu các giấy phép bắt buộc như: đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận phòng cháy chữa cháy (PCCC), giấy phép an ninh trật tự, hay quy trình khai báo tạm trú. Chỉ một đợt kiểm tra đột xuất từ cơ quan chức năng, chủ nhà nghỉ có thể đối mặt với mức phạt hàng chục triệu đồng, thậm chí bị buộc dừng hoạt động ngay lập tức.
Rủi ro không dừng lại ở giấy phép. Nếu cơ sở để khách sử dụng dịch vụ bất hợp pháp, không khai báo tạm trú, hoặc xảy ra sự cố cháy nổ mà không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn, hậu quả không chỉ là tiền phạt mà còn kéo theo rắc rối pháp lý, kiện tụng và mất uy tín thương hiệu. Đây là những tình huống có thể xóa sạch lợi nhuận nhiều năm chỉ sau một sự cố.
Để không vướn đến các vấn đề liên quan đến pháp lý chủ nhà nghỉ và đặc biệt là những ai đang chuẩn bị đầu tư vào mô hình này cần đặc biệt chú ý đến các vấn đề liên quan đến pháp lý như:
- Hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý ngay từ đầu: Bao gồm giấy phép kinh doanh, chứng nhận PCCC, giấy phép an ninh trật tự và đăng ký tạm trú online.
- Ứng dụng công nghệ vào khai báo khách lưu trú: Thiết lập hệ thống báo cáo tự động kết nối với nền tảng khai báo trực tuyến của công an địa phương để đảm bảo tuân thủ 100%.
- Nghiên cứu kỹ quy hoạch và pháp lý khu vực: Trước khi đầu tư, cần kiểm tra xem khu đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay bị hạn chế kinh doanh lưu trú không để tránh rủi ro từ chính sách thay đổi.
4. Rủi ro vận hành: Thất thoát doanh thu và dịch vụ kém chất lượng
Đây là nhóm rủi ro âm thầm nhưng gây thiệt hại lớn nhất cho nhiều nhà nghỉ – đặc biệt là các cơ sở quy mô nhỏ chưa có hệ thống quản trị bài bản. Không ít trường hợp nhà nghỉ có lượng khách ổn định nhưng vẫn thua lỗ vì doanh thu thực tế thấp hơn doanh thu tiềm năng. Nguyên nhân phổ biến là gian lận nội bộ, chẳng hạn nhân viên thu tiền mặt mà không nhập hệ thống hoặc bán phòng ngoài sổ sách, dẫn tới thất thoát mà chủ không hay biết.
Ngoài ra, việc thiếu quy trình vận hành chuẩn (SOP) cũng kéo theo chất lượng dịch vụ không đồng nhất: phòng chưa vệ sinh kỹ, check-in chậm, xử lý khiếu nại chậm trễ… Khi trải nghiệm khách hàng đi xuống, đánh giá trung bình trên các OTA như Booking, Agoda giảm xuống dưới 7.0 – điều có thể khiến lượng đặt phòng sụt tới 30–40% chỉ sau vài tháng.
Chủ đầu tư mới cần chuẩn bị những gì để tránh được các rủi ro trong vận hành?
- Ứng dụng phần mềm quản lý nhà nghỉ PMS: Kiểm soát toàn bộ quá trình từ đặt phòng, check-in/check-out đến doanh thu theo thời gian thực, giúp giảm nguy cơ gian lận nội bộ và sai sót dữ liệu.
- Xây dựng và tuân thủ SOP vận hành: Chuẩn hóa quy trình cho từng bộ phận (lễ tân, buồng phòng, kỹ thuật, xử lý khiếu nại) để đảm bảo trải nghiệm khách nhất quán.
- Đào tạo nhân viên định kỳ: Giúp đội ngũ nắm rõ tiêu chuẩn dịch vụ và kỹ năng xử lý tình huống, từ đó cải thiện đánh giá OTA.
- Bảo trì cơ sở vật chất có kế hoạch: Kiểm tra định kỳ điện nước, điều hòa, wifi… để tránh chi phí sửa chữa đột xuất và đảm bảo dịch vụ không bị gián đoạn.
5. Rủi ro từ khách hàng: Sự cố an ninh, khiếu nại và đánh giá tiêu cực
Trong mô hình kinh doanh nhà nghỉ, khách hàng vừa là nguồn doanh thu chính, vừa là yếu tố tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất – đặc biệt là những rủi ro khó lường và có thể gây hậu quả lớn về pháp lý lẫn thương hiệu. Không ít cơ sở lưu trú đã phải đóng cửa tạm thời hoặc đối mặt với xử phạt hành chính vì khách sử dụng chất cấm, tụ tập gây rối, làm hư hỏng tài sản, hay thậm chí có hành vi vi phạm pháp luật trong khuôn viên.
Một sự cố nhỏ xảy ra trong khuôn viên nhà nghỉ – chẳng hạn như xô xát, trộm cắp hay cháy nổ – có thể nhanh chóng lan truyền trên mạng xã hội, gây khủng hoảng truyền thông và làm sụt giảm nghiêm trọng uy tín thương hiệu. Bên cạnh đó, đánh giá tiêu cực từ khách hàng trên OTA (Booking, Agoda) hoặc Google Maps không chỉ làm giảm tỷ lệ chuyển đổi đặt phòng mà còn ảnh hưởng tới xếp hạng hiển thị, kéo theo lượng booking mới sụt giảm đáng kể.
Để phòng tráng những rủi ro từ khách hàng thì chủ đầu tư nhà nghỉ cần "bỏ túi" một số biện pháp như sau:
- Thiết lập quy trình check-in nghiêm ngặt: Yêu cầu khách xuất trình CCCD/hộ chiếu và xác minh danh tính để đảm bảo an ninh, đồng thời hỗ trợ công tác khai báo lưu trú theo đúng quy định pháp luật.
- Đầu tư hệ thống an ninh thông minh: Lắp camera tại khu vực chung, trang bị khóa từ hoặc khóa thông minh, két sắt trong phòng để bảo vệ tài sản và giảm nguy cơ mất cắp.
- Phản hồi chuyên nghiệp với đánh giá tiêu cực: Không chỉ xin lỗi, hãy phân tích nguyên nhân gốc rễ và cung cấp giải pháp cụ thể. Cách xử lý minh bạch và thiện chí có thể biến khách hàng không hài lòng thành người ủng hộ.
- Đào tạo nhân viên kỹ năng xử lý tình huống: Giúp đội ngũ nhận diện sớm rủi ro tiềm ẩn từ khách hàng và ứng phó kịp thời, tránh để sự cố nhỏ bùng phát thành khủng hoảng lớn.
Đây là nhóm rủi ro thường bị đánh giá thấp nhất nhưng ảnh hưởng dài hạn tới lợi nhuận và danh tiếng. Một chiến lược quản lý khách hàng chủ động sẽ giúp nhà nghỉ không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh về uy tín.
6. Rủi ro từ yếu tố bên ngoài: Đại dịch, quy hoạch và biến động kinh tế
Không giống những rủi ro có thể kiểm soát từ bên trong như vận hành hay tài chính, yếu tố bên ngoài là mối đe dọa khó dự đoán nhất đối với kinh doanh nhà nghỉ – và thường gây ra hậu quả sâu rộng nhất. Đại dịch COVID-19 là minh chứng điển hình: chỉ trong vài tháng, công suất phòng gần như về 0, hàng nghìn nhà nghỉ trên cả nước phải đóng cửa hoặc rao bán cắt lỗ.
Không chỉ dịch bệnh, quy hoạch đô thị và hạ tầng giao thông cũng có thể làm thay đổi hoàn toàn tiềm năng của một vị trí. Một tuyến đường mới mở có thể chuyển dòng khách sang khu vực khác, trong khi dự án giải tỏa hoặc xây dựng kéo dài nhiều năm sẽ làm giảm đáng kể lượng khách lưu trú. Ngoài ra, biến động kinh tế vĩ mô như suy thoái, lạm phát tăng cao hay bất ổn chính trị đều tác động trực tiếp đến nhu cầu du lịch và công tác – những nguồn doanh thu chính của nhà nghỉ.
Đây là yếu tố rủi ro khó đề phòng nhất tuy nhiên vẫn có một số kinh nghiệm để hạn chế nhất những rủi ro đến từ bên ngoài cho chủ đầu tư như sau:
- Đa dạng hóa tệp khách hàng để giảm phụ thuộc: Ngoài khách du lịch, hãy phát triển thêm phân khúc khách thuê dài hạn, khách công tác, nhóm thuê theo giờ hoặc khách nội địa quanh khu vực để giữ công suất ổn định trong mọi giai đoạn.
- Theo dõi sát thông tin quy hoạch và hạ tầng: Chủ động cập nhật các kế hoạch xây dựng, mở đường hoặc khu công nghiệp mới để điều chỉnh chiến lược giá, kênh bán hoặc thậm chí thay đổi định hướng kinh doanh.
- Xây dựng kịch bản ứng phó khủng hoảng: Lập kế hoạch cắt giảm chi phí linh hoạt, chuyển đổi mô hình sang cho thuê dài hạn khi cần thiết, hoặc hợp tác với doanh nghiệp địa phương (ví dụ cho thuê phòng làm văn phòng lưu trú) để duy trì dòng tiền trong giai đoạn khó khăn.
Chiến lược tăng lợi nhuận khi kinh doanh nhà nghỉ
Hiểu rõ và lường trước rủi ro là bước đầu tiên, nhưng để mô hình nhà nghỉ có lãi bền vững, chủ đầu tư cần đi xa hơn thế: xây dựng chiến lược vận hành và tăng trưởng tối ưu ngay từ giai đoạn khởi đầu. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt và hành vi lưu trú thay đổi nhanh, những mô hình thành công nhất đều tuân theo 4 nguyên tắc dưới đây:
Tập trung tối đa vào công suất phòng trước khi nghĩ đến tăng giá
Rất nhiều nhà đầu tư mới mắc sai lầm khi cố gắng “tăng giá bán để có lãi” trong khi công suất phòng còn thấp. Thực tế, biên lợi nhuận ổn định chỉ hình thành khi công suất duy trì trên 70–80%, vì khi đó chi phí cố định được phân bổ hợp lý và lợi nhuận bắt đầu tăng nhanh theo từng lượt đặt phòng.
Chiến lược ở giai đoạn đầu là đảm bảo lấp đầy phòng liên tục, kể cả bằng cách điều chỉnh giá linh hoạt hoặc đưa ra khuyến mãi hấp dẫn để nhanh chóng xây dựng lượng khách ổn định. Sau khi công suất đạt ngưỡng bền vững, việc nâng giá hoặc tăng giá trị dịch vụ sẽ mang lại biên lợi nhuận cao hơn nhiều.
Tối ưu chi phí vận hành bằng công nghệ
Chi phí nhân sự, điện nước, đặt phòng thủ công,… là nguyên nhân lớn khiến nhiều nhà nghỉ có doanh thu cao nhưng lợi nhuận thấp. Việc ứng dụng công nghệ quản lý lưu trú (PMS), hệ thống check-in tự động và nền tảng giám sát từ xa có thể giúp tiết kiệm đáng kể chi phí vận hành.
Ví dụ, một nhà nghỉ 20 phòng có thể giảm từ 1–2 nhân sự mỗi ca nhờ tự động hóa quy trình nhận – trả phòng và quản lý đặt chỗ online. Báo cáo tài chính và doanh thu theo thời gian thực cũng giúp chủ đầu tư phát hiện sớm thất thoát và đưa ra quyết định nhanh chóng hơn.
Tạo điểm khác biệt trong trải nghiệm để tăng tỷ lệ khách quay lại
Trong thị trường cạnh tranh cao, sự khác biệt không nằm ở giá mà nằm ở trải nghiệm. Một phòng sạch vượt mong đợi, dịch vụ chu đáo, quà tặng nhỏ hoặc phản hồi nhanh khi có sự cố đều có thể tạo nên lợi thế lớn.
Điều này không chỉ giúp tăng tỷ lệ khách quay lại mà còn cải thiện điểm đánh giá trên OTA, từ đó nâng cao vị thế hiển thị và thu hút thêm khách mới mà không tốn thêm chi phí quảng cáo. Những nhà nghỉ có điểm đánh giá trên 8.0 thường có thể tăng giá 10–20% mà vẫn giữ được công suất ổn định.
Xây dựng thương hiệu online từ sớm để chủ động nguồn khách
Phụ thuộc hoàn toàn vào OTA khiến biên lợi nhuận bị “ăn mòn” bởi phí hoa hồng cao. Ngược lại, xây dựng thương hiệu trực tuyến sớm – với website đặt phòng chuyên nghiệp, fanpage cập nhật thường xuyên, kênh Google Business Profile được tối ưu – giúp nhà nghỉ chủ động thu hút khách hàng trực tiếp với chi phí gần như bằng 0.
Đầu tư vào hình ảnh thương hiệu online còn là nền tảng để bạn triển khai các chiến dịch remarketing, ưu đãi cho khách hàng cũ hoặc mở rộng tệp khách nội địa – từ đó tạo dòng doanh thu ổn định và bền vững hơn so với việc chỉ dựa vào OTA.
>>> Xem ngay: Bí quyết kinh doanh nhà nghỉ hiệu quả
Kết luận:
Kinh doanh nhà nghỉ không phải là mô hình “lợi nhuận nhanh và dễ làm” như nhiều người vẫn nghĩ. Đây là lĩnh vực có biên lợi nhuận thấp, phụ thuộc mạnh vào hiệu quả vận hành, chiến lược giá và khả năng quản trị rủi ro. Sáu nhóm rủi ro lớn nhất – từ thị trường, tài chính, pháp lý, vận hành, khách hàng đến yếu tố bên ngoài – đều có thể được kiểm soát nếu bạn lường trước từ giai đoạn chuẩn bị và xây dựng kế hoạch ứng phó rõ ràng.
Thành công trong mô hình nhà nghỉ đến từ sự chuẩn bị kỹ lưỡng, quản trị rủi ro chủ động và tối ưu liên tục trong suốt quá trình vận hành. Khi làm được điều đó, việc kinh doanh nhà nghỉ có lãi và phát triển bền vững là hoàn toàn khả thi, ngay cả trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay.