Các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng khách sạn

Giá phòng khách sạn không phải là con số ngẫu nhiên, mà là kết quả của nhiều yếu tố kinh tế, vận hành và thị trường tác động lẫn nhau. Việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng khách sạn sẽ giúp bạn định giá linh hoạt hơn, chủ động thích ứng với biến động thị trường và tăng trưởng doanh thu bền vững.

Trong bài viết này, Blue Jay PMS sẽ phân tích các yếu tố quan trọng nhất chi phối giá phòng khách sạn. Từ đó, giúp bạn xây dựng chiến lược giá hiệu quả và tận dụng tối đa sức mạnh công nghệ trong quản lý giá.

Nhu cầu thị trường (Market Demand)

Yếu tố đầu tiên và có sức ảnh hưởng lớn nhất đến giá phòng là nhu cầu thị trường tại từng thời điểm.

• Nhu cầu cao → Giá tăng: Vào mùa du lịch cao điểm, lễ Tết, hoặc khi có sự kiện lớn gần khu vực (festival, hội nghị quốc tế…), khách sạn thường tăng giá để tận dụng tối đa nguồn cầu.
• Nhu cầu thấp → Giá giảm: Mùa thấp điểm, ảnh hưởng dịch bệnh, thiên tai… khiến nhu cầu giảm mạnh, khách sạn phải hạ giá để giữ tỷ lệ lấp đầy.
• Yếu tố địa phương: Một khách sạn gần trung tâm hội nghị, địa điểm du lịch nổi tiếng, sân bay… sẽ có nhu cầu cao hơn vào các thời điểm cụ thể.

👉 Gợi ý: Các phần mềm tối ưu doanh thu (RMS) có thể phân tích dữ liệu thị trường theo thời gian thực để hỗ trợ quyết định giá phù hợp theo mùa vụ.

Vị trí của khách sạn

Vị trí là yếu tố then chốt tác động đến giá phòng. Khách sạn nằm ở vị trí đắc địa như: gần trung tâm thành phố, sân bay, các điểm du lịch nổi tiếng, trung tâm thương mại hoặc khu vực có hạ tầng tốt,... thường sẽ có giá cao hơn so với những khách sạn nằm xa khu vực trung tâm hoặc ở những vùng ít phát triển du lịch.

• Vị trí thuận tiện giao thông: Gần sân bay, nhà ga, trạm xe buýt,… giúp tăng giá trị phòng vì đáp ứng nhu cầu đi lại của khách công tác và du lịch ngắn ngày.
• Vị trí gần biển, hồ, núi hoặc khu vực an ninh, thoáng mát: Tạo ưu thế lớn trong việc định giá cao nhờ vào trải nghiệm nghỉ dưỡng hấp dẫn.

👉 Ví dụ: Khách sạn Novotel Airport (TP.HCM) – dù không nằm trong trung tâm thành phố – nhưng có mức giá cao do nằm sát sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện cho khách hàng chuyển tiếp chuyến bay hoặc đi công tác ngắn ngày.

Hạng sao và tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ

Hạng sao của khách sạn là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá phòng. Hệ thống xếp hạng sao (từ 1 đến 5 sao) phản ánh mức độ hoàn thiện về cơ sở vật chất, chất lượng dịch vụ, trải nghiệm lưu trú và mức độ chuyên nghiệp trong vận hành.

• Khách sạn 5 sao thường có mức giá cao nhất nhờ cung cấp dịch vụ cao cấp như: nhà hàng fine dining, spa, hồ bơi, phòng gym, dịch vụ phòng 24/7, concierge chuyên biệt, quy trình vận hành chuẩn quốc tế,…
• Khách sạn 3–4 sao có giá hợp lý hơn, đáp ứng tốt nhu cầu lưu trú thoải mái và tiện nghi nhưng vẫn có sự kiểm soát chặt chẽ về chi phí vận hành.
• Khách sạn 1–2 sao tập trung vào nhu cầu cơ bản, giá thành rẻ hơn, phù hợp với nhóm khách tiết kiệm, đi công tác ngắn ngày hoặc du lịch tự túc.

Vì vậy, mức giá phòng không chỉ phản ánh vị trí hay diện tích phòng mà còn là thước đo cho đẳng cấp dịch vụ mà khách hàng kỳ vọng nhận được.

Tầm nhìn (view) và vị trí phòng

Tầm nhìn từ phòng nghỉ là yếu tố có sức ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá phòng, đặc biệt tại các khách sạn nghỉ dưỡng, khách sạn ven biển hoặc khách sạn ở khu vực thành phố có cảnh quan đẹp.

• Phòng có view biển, hướng núi, sông hoặc toàn cảnh thành phố thường có mức giá cao hơn đáng kể so với các phòng không có view hoặc view bị che khuất.
• Tầng cao cũng là lợi thế vì đem lại trải nghiệm yên tĩnh, riêng tư và tầm nhìn rộng mở hơn, đặc biệt với khách lưu trú dài ngày hoặc khách doanh nhân.

Khách sạn có thể tận dụng yếu tố tầm nhìn để phân tầng giá theo từng loại phòng, đồng thời kết hợp với các dịch vụ bổ trợ như ban công, ghế thư giãn, minibar hướng cảnh… để nâng cao giá trị cảm nhận cho khách hàng.

Hạng phòng (Room Types)

Mỗi khách sạn thường cung cấp nhiều loại phòng để phục vụ đa dạng nhu cầu của khách hàng. Từ những phòng tiêu chuẩn cơ bản cho đến các phòng cao cấp hoặc suite sang trọng. Sự khác biệt về diện tích, nội thất, tầm nhìn, tiện ích đi kèm (như bồn tắm, ban công, khu vực làm việc riêng biệt) hay dịch vụ bổ sung (như minibar, room service, quyền truy cập lounge...) chính là những yếu tố khiến giá phòng có sự chênh lệch rõ rệt giữa các hạng.

Ví dụ: trong cùng một khách sạn, phòng Superior sẽ có mức giá thấp hơn so với phòng Deluxe, và cả hai đều có giá thấp hơn so với phòng Suite – loại phòng cao cấp nhất với không gian rộng, tầm nhìn đẹp và dịch vụ riêng biệt. Việc phân loại rõ ràng các hạng phòng không chỉ giúp khách hàng lựa chọn dễ dàng hơn mà còn hỗ trợ khách sạn tối ưu doanh thu thông qua chiến lược upsell và tăng giá trị trên mỗi lần đặt phòng (ADR).

Phân khúc khách hàng mục tiêu

Giá phòng khách sạn không thể áp dụng chung cho mọi đối tượng khách hàng. Việc hiểu rõ phân khúc khách hàng mục tiêu là cơ sở để thiết lập mức giá phù hợp, tối ưu doanh thu và nâng cao tỷ lệ lấp đầy phòng.

Mỗi nhóm khách có hành vi tiêu dùng và mức sẵn sàng chi trả khác nhau:

• Khách công tác (business travelers): Ưu tiên sự tiện lợi, tốc độ và dịch vụ chuyên nghiệp. Họ sẵn sàng chi trả cao hơn nếu khách sạn nằm gần trung tâm hành chính, có phòng họp, dịch vụ giặt nhanh, đưa đón sân bay, ăn sáng sớm…
• Khách du lịch nghỉ dưỡng (leisure travelers): Quan tâm đến trải nghiệm, cảnh quan, tiện ích thư giãn. Họ thường chọn các gói phòng kèm bữa sáng, spa, view đẹp, dịch vụ vui chơi&giải trí.
• Nhóm khách gia đình hoặc đoàn lớn: Ưu tiên các phòng lớn, phòng nối liền, căn hộ dịch vụ hoặc villa. Mức giá phải hợp lý và có ưu đãi nhóm, trẻ em.
• Khách hàng nội địa và quốc tế cũng có kỳ vọng và mức chi tiêu khác nhau, tùy vào văn hóa tiêu dùng, mùa du lịch, tần suất quay lại.

Việc phân tích đúng nhu cầu từng nhóm khách sẽ giúp khách sạn xây dựng chính sách giá linh hoạt theo phân khúc, đồng thời dễ dàng triển khai các chương trình khuyến mãi, upsell hoặc bán gói dịch vụ phù hợp với từng hành vi tiêu dùng cụ thể.

Chi phí vận hành

Chi phí vận hành là một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá phòng khách sạn. Để đảm bảo lợi nhuận, mỗi phòng được bán ra phải có mức giá sao cho bù đắp đủ chi phí cố định, chi phí biến đổi và tạo ra biên lợi nhuận hợp lý.

Các khoản chi phí vận hành thường gặp bao gồm:

• Chi phí nhân sự: Tiền lương và phúc lợi cho đội ngũ lễ tân, buồng phòng, kỹ thuật, an ninh, kế toán, quản lý, F&B…
• Chi phí điện, nước, gas, internet: Tăng theo công suất phòng và mùa trong năm, đặc biệt tại các khách sạn có tiện ích như hồ bơi, máy lạnh 24/7, spa…
• Chi phí vật tư tiêu hao: Bao gồm khăn tắm, ga giường, amenities (xà phòng, dầu gội, bàn chải), nước uống miễn phí… Mỗi lượt khách đều làm tăng chi phí thay mới.
• Chi phí bảo trì, vệ sinh, khấu hao tài sản: Đảm bảo cơ sở vật chất luôn hoạt động ổn định và sạch sẽ, đặc biệt là các trang thiết bị phòng, hệ thống điện – nước, thang máy, điều hòa…
• Chi phí OTA và marketing: Phí hoa hồng cho kênh phân phối như Booking.com, Agoda, chi phí quảng cáo Google Ads, SEO website, v.v.

Để kiểm soát các hotelier phải theo dõi CPOR (Cost per Occupied Room) là chi phí cho mỗi phòng có khách để kiểm soát hiệu quả tài chính. Từ đó, doanh nghiệp sẽ định giá dựa trên chi phí thực tế, thị trường mục tiêu và khả năng sinh lời.

Kênh bán phòng

Giá phòng khách sạn thường thay đổi tùy theo kênh phân phối (distribution channel) mà khách đặt phòng. Mỗi kênh có mô hình hoạt động, chi phí và hành vi khách hàng khác nhau, từ đó tác động trực tiếp đến chiến lược định giá.

Một số kênh bán phòng phổ biến bao gồm:

• Kênh OTA (Online Travel Agents): Booking.com, Agoda, Expedia… thường thu phí hoa hồng từ 15–25%. Vì vậy, để đảm bảo lợi nhuận, khách sạn thường phải tăng giá niêm yết (rake rate) trên OTA cao hơn so với kênh trực tiếp.
• Kênh trực tiếp: Website khách sạn, fanpage Facebook, điện thoại đặt phòng… là kênh mang lại lợi nhuận cao hơn vì không tốn phí hoa hồng. Nhiều khách sạn khuyến khích khách đặt trực tiếp bằng cách cung cấp giá ưu đãi hoặc tặng thêm tiện ích.
• Kênh GDS (Global Distribution System): Được sử dụng phổ biến trong thị trường khách doanh nghiệp và công ty du lịch, yêu cầu chính sách giá ổn định và hợp đồng dài hạn.
• Kênh đại lý du lịch truyền thống (TA): Thường đàm phán mức giá net (giá thấp hơn công bố), kèm điều kiện về số lượng booking hoặc thanh toán sớm.
• Hợp đồng công ty/cơ quan (Corporate): Các công ty thường ký hợp đồng dài hạn với mức giá cố định, ít biến động theo mùa, nhằm đảm bảo ngân sách và tính ổn định cho đoàn khách công tác.

Vì mỗi kênh có chi phí phân phối, mức độ kiểm soát giá và đối tượng khách hàng khác nhau, việc áp dụng chiến lược giá phù hợp cho từng kênh là bắt buộc. Việc không quản lý nhất quán có thể dẫn đến vi phạm chính sách rate parity, ảnh hưởng đến uy tín và hiệu suất bán phòng tổng thể.

Trên đây, Blue Jay PMS đã liệt kê các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng khách sạn. Hy vọng qua bài viết này bạn sẽ có thêm thông tin vfa dự kiện để xây dựng chiến lược giá phòng cho khách sạn/cơ sở lưu trú của mình.

Đừng quên khám phá thêm nhiều bài viết chuyên sâu về quản lý và tối ưu vận hành khách sạn tại blog của Blue Jay PMS – giải pháp phần mềm quản lý khách sạn toàn diện.