Trong bối cảnh thị trường lưu trú ngày càng cạnh tranh, nhiều người làm khách sạn, homestay, serviced apartment bắt đầu quan tâm đến shophouse như một mô hình vừa kinh doanh dịch vụ vừa tạo dòng tiền lưu trú. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả, cần hiểu đúng bản chất shophouse, tránh nhầm lẫn với khách sạn hay condotel.
Bài viết này Blue Jay PMS sẽ giúp bạn nắm toàn bộ nền tảng cần biết trước khi quyết định đầu tư hoặc vận hành shophouse.
Shophouse là gì?
Shophouse (nhà phố thương mại) là mô hình bất động sản kết hợp kinh doanh thương mại và nhà ở, thường có thiết kế từ 2–3 tầng. Tầng trệt được sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng, trong khi các tầng trên là không gian sinh hoạt hoặc khai thác cho thuê độc lập.
Với người kinh doanh lưu trú, “shophouse là gì” nên được hiểu theo góc nhìn vận hành:
- Là tài sản thương mại cần quản lý khai thác doanh thu theo tháng/quý, không phải tài sản thuần túy để ở.
- Là điểm kinh doanh có lưu lượng khách phụ thuộc vị trí – cộng đồng – marketing tại chỗ.
- Là một mô hình mini business tích hợp, đòi hỏi hệ thống vận hành bài bản bao gồm: dịch vụ lưu trú, tài chính, marketing, và quản lý thuê & cho thuê dịch vụ bổ trợ.
Nghĩa là, để shophouse có lãi, không chỉ cần vị trí đẹp, mà còn cần hệ thống vận hành bài bản. Nhưng thực tế: nhiều chủ shophouse đang gặp khó khăn trong quản lý, tối ưu doanh thu và vận hành, dù sở hữu vị trí “kim cương”.
Đặc điểm nổi bật của shophouse
1. Thiết kế tối ưu công năng
Shophouse được thiết kế để chủ sở hữu có thể vừa ở, vừa vận hành kinh doanh hoặc cho thuê lại từng tầng. Hầu hết shophouse nằm ở: Mặt tiền đường chính, Trung tâm thương mại, Đại đô thị hoặc Tầng đế chung cư. Nhờ đó, shophouse sở hữu lợi thế cực lớn về lượng khách hàng tự nhiên (foot traffic)..
2. Vị trí đắc địa
Hầu hết shophouse nằm ở:
- Mặt tiền đường chính
- Trung tâm thương mại, đại đô thị
- Khu dân cư đông đúc
- Tầng đế của các tòa chung cư
Nhờ đó, shophouse sở hữu lợi thế cực lớn về lượng khách hàng tự nhiên (foot traffic).
3. Tính đa năng trong khai thác
Shophouse phù hợp cho nhiều mô hình kinh doanh:
- Cửa hàng tiện lợi
- Nhà hàng/quán cà phê
- Văn phòng/ showroom
- Spa/thẩm mỹ
- Studio/lớp học
- Cho thuê dài hạn
Khả năng linh hoạt này giúp shophouse trở thành tài sản “dòng tiền” bền vững với tỷ suất cao hơn nhà phố thông thường.
Kết luận: Chính những đặc điểm về vị trí, công năng và khả năng kết hợp dịch vụ giúp shophouse trở thành mô hình có dòng tiền linh hoạt và bền vững trên cùng một mặt bằng. Lợi thế traffic sẵn có cho phép tầng dịch vụ tự tạo doanh thu ổn định, thậm chí bù đắp cho mảng lưu trú trong giai đoạn công suất phòng chưa đạt kỳ vọng. Khi được vận hành bài bản, shophouse không chỉ đơn thuần bán phòng, mà bán trải nghiệm trọn gói – từ ăn uống, thư giãn đến các dịch vụ bổ trợ – qua đó kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng đáng kể mức chi tiêu của khách.
Điểm khác biệt cốt lõi của shophouse với các mô hình lưu trú khác
Shophouse không sinh ra để tối ưu công suất phòng, mà để tối ưu dòng tiền trên mỗi mét vuông sử dụng.
- Nếu khách sạn sống bằng RevPAR (Revenue Per Available Room)
- Thì shophouse sống bằng RevPAM (Revenue Per Available Meter) + doanh thu dịch vụ bổ trợ.
Chính sự khác biệt về bản chất này khiến nhiều chủ đầu tư vận hành shophouse theo tư duy khách sạn và thất bại. Việc các chủ shophouse chỉ chạy giá phòng, đẩy công suất, nhưng bỏ trống tầng trệt nơi đáng lẽ phải tạo dòng tiền mỗi ngày.
Shophouse không phải “nhà cho thuê phòng”, mà là tài sản kinh doanh 2 trong 1. Với người làm lưu trú, shophouse cần được nhìn nhận như một mô hình kinh doanh tích hợp, không phải một cơ sở lưu trú thuần túy.
Tầng trệt:
- Tạo dòng tiền dịch vụ hằng ngày
- Café, F&B, spa, dịch vụ tiện ích, trải nghiệm
- Phục vụ không chỉ khách lưu trú mà cả khách vãng lai
Các tầng trên:
- Khai thác lưu trú ngắn hạn hoặc dài hạn
- Bổ sung doanh thu ổn định, tăng vòng đời khách hàng
Hai mảng này không tách rời, mà nuôi nhau:
- Dịch vụ giúp tăng trải nghiệm, giữ chân khách hàng và upsell
- Lưu trú giúp tạo traffic ổn định cho tầng dịch vụ
Các loại shophouse phổ biến hiện nay
Shophouse liền kề (nhà phố thương mại)
Nhà phố liền kề, thiết kế riêng biệt, thường có mặt tiền rộng, nằm trong các khu đô thị hoặc tuyến phố thương mại.
Đặc điểm:
- Mặt tiền rộng, dễ trưng bày, tiếp cận khách hàng.
- Thường là nhà riêng lẻ, có thể linh hoạt cải tạo không gian.
Phù hợp mở:
- Café, trà sữa
- Spa, beauty salon
- Serviced apartment, homestay cao cấp
- Các mô hình kết hợp dịch vụ và lưu trú
Shophouse khối đế chung cư
Shophouse nằm ở tầng 1–2 của chung cư, phục vụ nhu cầu cư dân và khách đi lại quanh khu vực.
Đặc điểm:
- Lưu lượng người qua lại cao, dễ tiếp cận cư dân.
- Hạn chế về cải tạo không gian và kinh doanh lưu trú.
Phù hợp mở:
- F&B (café, nhà hàng nhỏ, cửa hàng tiện lợi)
- Dịch vụ tiện ích (giặt ủi, salon, phòng gym nhỏ)
- Ít phù hợp với mô hình lưu trú
Shophouse trong khu du lịch - nghỉ dưỡng
Shophouse nằm trong khu resort, phố đi bộ hoặc khu du lịch, phục vụ khách nghỉ dưỡng và khách tham quan.
Đặc điểm:
- Lưu lượng khách phụ thuộc vào du lịch.
- Thường sở hữu có thời hạn và tuân theo quy hoạch khu nghỉ dưỡng.
Phù hợp mở:
- Nhà hàng nhỏ, quán café
- Quầy tour, dịch vụ trải nghiệm
- Cửa hàng lưu niệm, dịch vụ giải trí
.png "Các loại shophouse phổ biến hiện nay")
Những khó khăn khi vận hành shophouse
Đối với người kinh doanh lưu trú, shophouse mang lại tiềm năng dòng tiền lớn nhưng cũng đi kèm hai thách thức then chốt về vận hành và pháp lý. Đây là những rào cản mang tính quyết định, nếu không được xử lý đúng ngay từ đầu, hiệu quả đầu tư sẽ suy giảm đáng kể.
Khó khăn về vận hành kép: lưu trú và dịch vụ
Vận hành shophouse lưu trú đòi hỏi chủ đầu tư phải làm chủ hai hệ kỹ năng khác nhau và phối hợp chúng một cách đồng bộ:
- Quản lý lưu trú: Check-in/check-out, dọn phòng, tối ưu công suất, quản lý OTA, trải nghiệm khách lưu trú ngắn và dài hạn
- Quản lý bán lẻ/dịch vụ: Kiểm soát chi phí F&B, local marketing, quản lý nhân sự phục vụ, trải nghiệm khách vãng lai
Trong thực tế, nhiều shophouse hoạt động kém hiệu quả vì:
- Chủ đầu tư chỉ tập trung bán phòng, giao tầng trệt cho đối tác yếu về vận hành.
- Tự triển khai F&B nhưng thiếu chuyên môn, dẫn đến chi phí cao và dòng tiền không ổn định.
- Hai mảng lưu trú và dịch vụ vận hành rời rạc, không hỗ trợ lẫn nhau.
Khó khăn về pháp lý và quy chế vận hành
Khác với nhà phố truyền thống, shophouse trong các khu đô thị hoặc dự án lớn thường chịu sự kiểm soát chặt chẽ từ ban quản lý:
- Pháp lý lưu trú & PCCC: Khai thác lưu trú ngắn hạn thường yêu cầu đăng ký kinh doanh và đáp ứng tiêu chuẩn PCCC theo quy chuẩn thương mại, khắt khe hơn nhiều so với cho thuê căn hộ thông thường.
- Hạn chế ngành nghề và kiến trúc: Một số loại hình kinh doanh bị hạn chế tiếng ồn, mùi, giờ hoạt động; việc cải tạo mặt tiền, bảng hiệu, công năng phải được phê duyệt trước.
Cách quản lý và vận hành shophouse hiệu quả để tăng doanh thu, tối ưu lợi nhuận
Để shophouse thực sự phát huy lợi thế dòng tiền trên từng mét vuông, chủ đầu tư cần chuyển từ tư duy “bán phòng” sang tối ưu RevPAM (Revenue per Available Square Meter).
Tích hợp vận hành thay vì tách rời
Thay vì quản lý lưu trú và dịch vụ như hai mảng độc lập, shophouse cần được vận hành như một hệ sinh thái doanh thu thống nhất. Trong trường hợp tự vận hành F&B, chủ đầu tư có thể đào tạo nhân sự lưu trú kiêm nhiệm phục vụ vào các khung giờ thấp điểm, từ đó tối ưu chi phí nhân sự mà vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ. Song song, việc thiết kế quy trình vận hành chung cho cả hai mảng (nhân sự, ca làm, dòng tiền, báo cáo) giúp giảm chồng chéo, hạn chế thất thoát và tăng hiệu suất trên mỗi mét vuông.
Liên kết với đối tác dịch vụ có năng lực
Nếu không có kinh nghiệm chuyên sâu về F&B, giải pháp hiệu quả hơn là hợp tác hoặc cho thuê lại tầng trệt cho các thương hiệu đã có sẵn tệp khách hàng ổn định. Quan trọng hơn, mối quan hệ này không nên dừng ở cho thuê mặt bằng, mà cần được thiết kế dưới dạng liên kết giá trị: ưu đãi dành riêng cho khách lưu trú, phục vụ bữa sáng tại chỗ, hoặc xây dựng các combo phòng + dịch vụ. Cách tiếp cận này giúp tầng dịch vụ luôn tạo dòng tiền đều, đồng thời gia tăng chi tiêu bình quân của mỗi khách.
Chủ động kiểm soát pháp lý và chi phí PCCC
Pháp lý và PCCC cần được xem là nền tảng của bài toán lợi nhuận, không phải chi phí phát sinh sau cùng. Chủ đầu tư cần thẩm định kỹ quy chế vận hành dự án và khả năng đăng ký kinh doanh lưu trú ngay từ giai đoạn đầu tư. Đồng thời, chi phí cho hệ thống PCCC theo tiêu chuẩn thương mại cần được lập dự toán chi tiết và đưa thẳng vào kế hoạch tài chính, tránh tình trạng đội vốn hoặc buộc phải dừng khai thác sau khi đã đi vào vận hành.
Ứng dụng công nghệ quản lý tích hợp
Để kiểm soát hiệu quả mô hình shophouse, cần ứng dụng hệ thống quản lý cho phép theo dõi đồng thời công suất phòng (PMS) và doanh thu bán lẻ/dịch vụ (POS) trên cùng một nền tảng. Việc đo lường hiệu quả không nên chỉ dừng ở tỷ lệ lấp phòng, mà cần chuyển sang đánh giá theo RevPAM (doanh thu trên mỗi mét vuông) khả dụng, qua đó phản ánh đúng bản chất tạo dòng tiền của shophouse.
Kết luận:
Shophouse lưu trú chỉ thực sự hiệu quả khi được quản lý như một mô hình kinh doanh tổng hợp. Việc chuẩn bị kỹ về pháp lý, vận hành tích hợp và chiến lược khai thác từng mét vuông sẽ quyết định khả năng tạo dòng tiền bền vững và tối ưu lợi nhuận dài hạn.